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市政協十五屆二次會議提案選登:第16號
來源:專辦二科     發表于: 2019年07月11日   瀏覽:

中國人民政治協商會議安慶市政協十五屆委員會
第二次會議委員提案第16

    由:我市房地產業發展不充分原因分析及措施建議

提 案人:江健

    容:

房地產業既是國民經濟的支柱產業,也是帶動一系列工業產品生產的龍頭產業;既受到經濟發展水平的制約,又發揮著促進經濟發展的新經濟增長點的作用。

近年來我市的房地產投資快速發展,尤其是自2016年開始保持兩位數的增長速度。但房地產投資總量在全省位次不高,今年上半年房地產投資總量居全省第12位,同期GDP總量居全省第4位,位次相差8位。以全省平均值為參照,我市房地產業發展仍不充分,對經濟發展的拉動作用較弱。

 一、 我市房地產業與全省差距拉大

(一)房地產業增加值占GDP比重與全省差距逐年加大

作為國民經濟的重要組成部分,近5年來我市房地產業占GDP比重逐年上升,到今年上半年房地產業增加值占GDP比重為4.8%,對GDP貢獻率3.4%。在看到我市房地產業這五年來長足進步的同時,更應該看到我市房地產業與全省的差距卻在逐年拉大。

全省房地產業占GDP的比重從2014年的3.9%提高到2018年上半年的6.8%,我市與全省平均水平的差距也從0.5個百分點擴大到2個百分點。而早在2016年,全國房地產業增加值占GDP比重就已經達到了6.5%的水平。

(二)房地產投資占GDP比重居全省末位

2017年和今年上半年,我市房地產投資占GDP的比重均為9.5%,低于全省平均水平10.9個和12.0個百分點,均位于全省最末位。

房地產投資不但直接影響房地產業和建筑業的發展,還與鋼鐵水泥等建材、化工機械、家具家電等許多行業有著密切關系。2018年上半年,我市規上工業水泥產量322.1萬噸,同比下降10.6%,低于全省增幅9.3個百分點;規上鋼材產量只有0.5萬噸;限上建筑及裝潢材料類零售額179.11萬元,占全省5.5%,同期GDP占全省6.3%,常住人口占全省7.4%,不相匹配。

(三)房地產投資占總投資比重居全省末位

2017年,我市房地產投資占投資總額的9.4%,排名全省倒數第2位,比全省平均水平低9.8個百分點。今年上半年,我市房地產開發投資同比增長14.4%,較上年同期上升6.6個百分點,占全部投資的比重也上升到14.4%,低于全省平均水平18個百分點,位于全省最末位。

(四)房地產投資中土地購置費占比低于全省

今年1-5月,我市土地購置費占房地產投資比重13.8%,居全省第9位,比全省水平低12.2個百分點。土地購置費作為房地產投資的構成部分,一定程度上反映了當期的開發商拿地情況,側面反映出我市房地產市場發展不夠活躍。

(五)人均指標與全省差距較大

今年上半年,我市人均房地產投資1821.36元,是全省平均水平的37.14%,位居全省最末位。雖然我市是人口大市,但我省人口第一大市阜陽市的人均房地產投資也達到3934.05元,是我市的2.16倍。今年上半年,我市人均房屋施工面積3.14平方米,是全省平均水平的54.70%,位居全省最末位;人均商品房銷售面積0.47平方米,是全省平均水平的64.38%,位居全省14位。這幾項房地產發展的人均指標遠低于全省平均水平,全都位于全省倒數,說明我市的房地產發展與人口規模不相適應,也與我市城市經濟總量不相適應。

二、我市房地產發展中存在的問題

(一)土地利用效率不高。近幾年房地產供地尤其是城區供應嚴重不足,上半年全市出讓土地97宗,其中商用土地12宗,面積154.40畝;居住用地85宗,面積1615.33畝。其中,城區出讓土地僅6宗,商用土地1宗,面積2.87畝;居住用地5宗,面積620.81畝。城區出讓土地宗數和面積只占全市的6.2%35.2%。今年上半年全市待開發土地面積130.3萬平米,同比增長44.7%;上半年新開工面積178.3萬平米,與上年同期持平,新開工面積比待開發面積只多48萬平米。

(二)企業融資渠道少。今年上半年,房地產開發企業到位資金150.5億元,同比增長26.3%,企業資金主要來源于定金及預收款(占38.6%)、自籌資金(占32.6%)、個人按揭貸款(占23.6%),來源于貸款的資金只占1.9%,同比下降28.9%。受開發貸限額、利率持續上浮、商品房備案難等影響較大,來源于銀行之外的信托投資公司、金融租賃公司等平臺的資金只占0.5%,企業融資渠道很少。

(三)新開工項目少。今年上半年,全市房地產入庫新開工項目僅7個,少于去年同期,其中太湖新開工項目3個、桐城、潛山、宿松、岳西各1個。其余地區,特別是城區,無新開工項目,后期無投資支撐。

(四)預售面積和待售面積雙下降。與去年上半年相比,批準預售面積和待售面積呈現雙下降。其中預售面積下降17.2%,待售面積下降15.3%。由此帶來商品房供給不充分。20186月末,全市商品房去化周期為14.4個月,其中住宅去化周期僅為9.0個月,非住宅去化周期61.5個月。根據住建部、國土部201741日公布的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》(建房[2017]80號)文件:“各地要根據商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序,對消化周期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏”可以看出,我市住宅去化周期屬于需要增加供地。根據安徽省2017年七部門頒布的《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》(建房[2017]98號):“商業、辦公等非住宅商品房去化周期超過48個月的城市,停止新出讓同類性質用地”的要求可以看出,我市非住宅區劃周期遠超警戒線,屬于應停止供地的范疇。

三、措施建議

房地產市場有個神奇的25%理論,黃奇帆曾經在重慶國土資源和房屋管理工作會議上說過“要求每年房地產固定資產投資不超過全市固定資產投資的25%,超過25%一定供過于求,低于25%又供應不足,不適應城市化。” 按照這個理論,我市目前房地產發展現狀屬于供給不足、不適應城市化的范疇。

從目前來看,我市房地產市場不但存在城鎮新市民的住房需求和城鎮原居民的住房改善需求,而且在棚改的帶動下需求更加強勁。2018年城區棚戶區改造面臨24843戶、442.04萬平方米的安置需求。在住宅去化周期僅為9.0個月的情況下,房地產業住宅部分有著巨大的市場潛力和廣闊的發展前景。

雖然我們錯過了前幾年房地產高速發展的黃金時期,但是放眼當前和未來,地產將更多地和生活方式結合起來、和現代服務業結合起來從而形成新的產城融合的投資機會,帶來了房地產行業新的投資機會。我們要認真貫徹落實中央各項房地產調控政策,鞏固已有的調控成果,同時引導房地產企業認清形勢,改變傳統理念和盈利模式。

(一)提高土地利用率。進一步整治和盤活閑置土地,對以前不合理利用、低效利用的土地,進行整治盤活,解決歷史遺留問題,使土地流動起來,尤其是已規劃為房地產開發的土地要采取多種措施促其盡快開工。加快已拆遷地塊的整合規劃,加快土地供應節奏。建立科學的考核和評價制度,對各區域的土地供地率和利用率進行分級考核。

(二)拓寬融資渠道。認真研究金融新政策,充分利用政策性資金和社會閑置資金,爭取新的資金來源。利用棚戶區改造等政策拓展與金融機構的合作,通過資產債券化和發行債券籌集資金。隨著貨幣政策相對緊縮,更要積極引導企業發揮主觀能動性,提高直接融資能力和水平,如股權、債券、私募融資等,和投資者共擔風險、共享收益。

(三)合理規劃開工項目。按照住宅去化周期6-18 個月,非住宅48個月以內的范圍,合理規劃新增工地和項目開工。從目前來看,我市住宅去化周期在合理范圍,但在今年上半年新開工面積(同比持平)、竣工面積(同比-4.0%)不足以及棚改面積大量增加的情況下,住宅供應有較大缺口。針對非住宅去化周期較長的情況,可適當轉化商辦用地供應計劃。各地要結合區域特點和房地產開發周期,合理規劃房地產開工項目,確保房地產市場供需平衡。

(四)著力發展實體經濟。實體經濟的發展既與房地產業發展相生相伴,更是房地產業發展的根本動力。只有實體經濟的發展,才能增強城市經濟發展活力和吸納就業能力,才能促進房地產二級市場的發展,從而從根本上促進房地產業的發展。要進一步加大招商引資力度和發展壯大本土企業兩手抓,不斷提高我市經濟綜合實力、整體水平和在全省經濟發展中的地位,夯實房地產業進一步發展的基礎。

(五)進一步摸清房地產家底。以正在進行的第四次經濟普查為契機,進一步摸清房地產業的家底,提高房地產業尤其是自有房地產經營活動類在國民經濟中的比重,真正發揮房地產業對我市GDP的積極貢獻。

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